תמ"א 38 ( תיקון 3 ) – חיזוק ותוספת
ב-1975 נכנס לתוקף התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, התקן הפך למחייב החל מ1980, מרבית המבנים שנבנו לפני 1980 אינם עומדים בדרישות התקן.
בקרב מדענים רווחת ההשערה כי ההסתברות כי בשנים הבאות תתרחש רעידת אדמה חזקה בישראל גבוהה מאוד. רעידות האדמה הגדולות הקודמות בישראל השפיעו ברדיוס של עד 80 קילומטר, כך שכל ערי הארץ בסיכון גבוה. מבחינה סטטיסטית התרחשו רעידות אדמה חזקות באזור ישראל בכל 80 שנה בממוצע. מחקרים בעולם מראים כי היערכות מראש תצמצם את מספר הנפגעים ותפחית את הנזק לרכוש. אחת מדרכי המניעה היעילות ביותר היא חיזוק מבנים ישנים.
כיוון שעלות חיזוק המבנים והתאמה לתקן גבוהה, בשנת 2005 קיבלה תוקף תמ”א 38 – שהיא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. מטרת התכנית הינה להעניק תמריץ כלכלי לחיזוק בניינים ישנים באמצעות הענקת זכויות בנייה מורחבות המאפשרות תוספת בנייה וקיצור התהליכים הביוקרטיים. הרעיון הבסיסי בתמ”א 38 הוא לאפשר לבעלי הדירות לפעול ישירות מול חברה קבלנית שתחזק את הבניין ותשפץ אותו בתמורה לזכויות הבנייה שיאפשרו הקמת דירות חדשות.
תוכנית תמ"א 38 כפופה לאישור הועדה המקומית לתכנון ובנייה, זאת כדי לשמור על המרחב הציבורי של תושבי האזור ורווחתם של התושבים.
במסגרת תמא 38 ניתן לאשר מול הועדה המקומית לתכנון בנייה את המרכיבים הבאים:
- תוספת של יחידות דיור חדשות ב – 2.5 קומות נוספות
- הרחבת הדירות הקיימות בשטח של עד 25 מ"ר לכל יחידת דיור
תכנית תמ"א 38 מעניקה פטור מתשלום מס שבח ומס מכירה (חוק מיסוי מקרקעין, שבח ורכישה, תיקון 62-הוראת שעה התשס"ח 2008) ופטור מהיטל השבחה (חוק התכנון והבניה, תיקון מס 96, התשע"א 2011).
הכדאיות הכלכלית הפכה להיות המרכיב המרכזי בהחלטה אם יש סיכוי לחיזוק הבניין או לא. למעשה, בניינים באזורי פריפריה שלעיתים נמצאים באזור סיכון גבוה יותר לרעידות אדמה מאשר בניינים במרכז הארץ לא יכולים ליהנות מתמריצי תמ”א 38 כיוון שאין כדאיות יזמית בביצוע פרויקט באזורם.
מהו תיקון מס' 62 – פטור ממס שבח?
בפברואר 2008 אישרה הממשלה תיקון לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), הקובע מתן פטורים משמעותיים בעסקאות בהן זכויות הבנייה מושפעות מתקן תמ”א 38. בקצרה, נסביר כי במתן זכויות בנייה ליזם יש צורך בתשלום מס שבח בגין הרווח של בעלי הדירות המוכרים את הזכויות. כדי לעודד את מימוש תמ”א 38, נקבע פטור זה מתשלום מס שבח על כל אותן זכויות בנייה שהתקבלו לבניין מתוקף תמ”א 38.
מהו תיקון מס' 96- פטור מהיטל השבחה?
בנוסף, בנובמבר 2008 קבעה המדינה גם פטור מהיטלי השבחה שיש לשלם לרשות המקומית בגין זכויות בנייה חדשות במבנה שחלה עליו תוכנית תמ"א 38 לחיזוק מפני רעידות אדמה.
בבית משותף בו יש בעלי דירות רבים, האם נדרשת הסכמה מלאה (100%) כדי לבצע פרויקט תמ”א 38?
מהו אחוז ההסכמה שנדרש לביצוע תמ"א ?
בשנת 2008 חל תיקון לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה"), השינוי המשמעותי שתוקן מאפשר לבצע הוספת יחידות דיור חדשות גם בהסכמה של שני שליש מבעלי הדירות (66%), אך בכפוף למספר תנאים.
תמא 38 ( תיקון 2 ) – הריסה ובנייה
בשל כמות הפרויקטים המצומצמת שבוצעה בפועל יזם מנהל התכנון במשרד הפנים את תיקון 2 במטרה לעודד ולהוסיף תמריצים לקידום התכנית.
בשנת 2010 אושר תיקון המאפשר הריסת הבניין ובנייתו מחדש לפי זכויות הבנייה הקבועות בתכנית המתאר המקומית שחלה על המגרש, ובנוסף יתווספו כל זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 (קרי, הרחבת הדירות בשטח של 25 מ"ר לדירה ותוספת קומות).
התיקון מאפשר לבעלי הדירות ליהנות משני יתרונות: זכויות מכוח תכנית המתאר המקומית המפורטת וזכויות מכוח תמ"א 38. חלופה זו מאפשרת לדיירים ליהנות גם מיתרון הנדסי של בניין חדש על כל המשתמע. התכנית נולדה מהצורך לחזק את הבניין נגד רעידות אדמה מול הזדמנות עבור בעלי דירות ליהנות מהשבחה ניכרת של ערך דירתם.
במסגרת התיקון השני תוספת זכויות הכוללת את המרכיבים הבאים:
- סגירת קומת קרקע מפולשת (על עמודים) לבניית עד 3 דירות חדשות (כלומר 220 מ”ר בהפחתת לובי כניסה,שביל גישה ומתקנים בקרקע = כ- 150 מ”ר)
- תוספת קומה על גג הבניין בשטח קומה טיפוסית ובה עד 3 דירות חדשות (כלומר 220 מ”ר)
- הרחבה של 25 מ”ר לכל דירה קיימת (9 כפול 25 = 225 מ”ר)
- הרחבה של 25 מ”ר לכל דירות התמ”א החדשות בקרקע ובגג (כלומר 6 כפול 25 = 150 מ”ר)
טיפים לבחירת קבלן לביצוע תמ"א 38
עלות חיזוק המבנים והתאמתם לתקן גבוהה יחסית, האחריות לחיזוק המבנים מוטלת על בעלי הדירות, תמ"א 38 מעניקה פתרון למימון חיזוק המבנה.
פרטי ההתקשרות בין בעלי הדירות לקבלן נתון למשא ומתן בין הצדדים. על הצדדים להעריך את ההכנסות הצפויות ממכירת הדירות החדשות, מצד אחד, ואת עלויות החיזוק הצפויות, מצד שני. כאשר הרווח ממכירת הדירות מספיק, יכול ההסכם לכלול התחייבות של היזם לביצוע פעולות נוספות, שאינם מחויבות מהתמ"א, כגון שיפוץ חדר המדרגות, הוספת מעלית או שיפוץ פנימי בדירות.
פרויקט תמ”א 38 מורכב מאוד ודורש ידע מקצועי וניסיון בכדי לסיים אותו בהצלחה.
יש לקחת בחשבון שלאורך התהליך משלב הפנייה וגיבוש ההצעה הראשונית נדרשת הבנה מעמיקה בכל הפרמטרים, הן ברמה המשפטית-תכנונית והן ברמה ההנדסית בביצוע הפרויקט בפועל .
דגשים נוספים :
- לקבלן יש את המומחיות וניסיון בבניית פרויקטים הנדסיים מורכבים מסוג תמ"א 38 לרבות המלצות .
- היכרות עם תוכנית הרובעים בעיר והבנת מדיניות העיריה בנושא לצורך תהליכי הרישוי לקבלת היתר מהיר
- יכולת מימון לפרויקט ואיתנות פיננסית של החברה
- יכולת ביצוע בפועל של הפרויקט , תוך שמירה על שגרת החיים וסביבת המגורים הקיימת .
- זמינות לדיירים
- אמינות ויחסי אנוש מצוינים והתחייבות לעמידה בלוחות הזמנים שהוגדרו .